中国人均住房已经1.1套，为什么住建部官员说，住房市场还有发展空间？

这位住建部专家认为“中国住房市场还有很大发展空间”的理由有两个：

第一，虽然中国人均有1.1套住房，但这些房子普遍较小，中国人均建筑面积只有35~40平米，其实已经和西方发达国家差不多。但这里有个“特色”问题，就是中国的建筑面积里面含有公摊，而公摊比例最高可以达到25%——这意味着实际上中国人均建筑面积其实是比西方低20%左右的，而这点差距就是中国房地产发展的空间。

第二，中国的城市化率还只有58%，如果达到70%的水平，也意味着1.68亿农村人口进入城市。

但这两个理由都经不起推敲的。

一是机械拿西方的平均居住面积和中国比较。我们都知道，西方国家是地广人稀的，土地并不是什么稀缺资源；但在中国由于所谓的“18亿亩耕地红线”，加上土地资源被垄断，所以土地是非常稀缺的，中国很难做到人均居住面积赶上西方国家——因为地方有将地价做高、获得最多卖地收入的强大动力，而营造土地资源的稀缺性是必然的选项，如果人均都达到了40平米的住房，那房子将不再稀缺，导致土地的价值下降。

一言以蔽之，某些人是不会让人均住房面积达到40平米的，因为这不符合卖地收益最大化的原则。（看看香港，人均居住面积才9平方米，而香港75%的土地其实是被闲置的）

第二，我们需要注意“平均”这个概念，很多数据一平均，就会混淆视听。现在的住房分配是十分不合理的，少部分人占有多套甚至几十套的住房，而大部分人住房面积达不到平均数，甚至是零。

以深圳为例，虽然经常说它人多地狭，房价高达5、6万，但实际上深圳的房子是非常多的，其中“违法建筑”（比如小产权房，城中村的房子）就有4.26亿平方米，如果按照人均40平米面积计算，那就够容纳1000万人！为什么深圳不将这些房子变成合法性质的呢？有些说法是不符合规划，不安全等等，但这都不是最重要的原因，最根本的是深圳不想，如果这么多房子供应上市，那土地卖给谁？开发商赚什么钱？

所以，即便以后住房供应量能够达到人均40平米，但仍然会是分配不均匀的状况，很多人没钱买房就只能租房。

第三，中国的城市化率是有争议的，因为很多统计口径没有考虑到实际上已经在城市购房但户口仍然在农村的情况——这在农村很普遍，条件好一点的买到县城或者市里，条件差一点在镇上也有房，实际上长期居住在农村的基本都是年龄较大的老年人，他们本就没有城市化的需要；而年轻人虽然户口在农村，但实际上在城市工作生活买房（虽然可能只是买了老家城市的房子，而非工作地买房），这些人却仍然被算作没有城市化的人，这必然会低估中国的城市化率，高估城市化对于住房的需求。

尤其是最近几年的棚改政策，导致三四线城市房价飙涨，有购买力的已经上车，没有购买力的借钱也上车，三四线城市的住房购买力已经被严重透支，谈不上还有什么增长空间。而只有少数大城市以及大城市周边的小城市，还有一定潜力，但这不足以形成过去20年那样强大的推动力。

总之，中国住宅市场其实没有多少空间了，很多支撑的理由，看似冠冕堂皇，但都只是为利益相关者代言罢了。