广东省取消商品房预售制度，会怎么影响房价？

短期内可能会抬高房价，但长期来看对房价不会有什么实际影响。

众所周知，商品房预售制度（即期房）是从香港学来的，这属于香港巨商霍英东的发明。从1994年开始到现在，预售房制度已经有将近25年之久。预售房的唯一好处，在于增加房地产开发商的经营杠杆，利用有限的资金撬动更多的楼盘开发，短期内可以为市场供应更多的房产。

下图为霍英东

但预售房更多的是坏处：一是开发商加了杠杆，意味着增加了经营风险，买到烂尾楼的情况并不少见，对购房者来说是不能接受的惨重损失；二是，增加了杠杆，导致楼市泡沫被推高；三是，对购房者来说资金平白被占用2~3年时间，期间还有房贷的利息支出，这些损失是对消费者福利侵害。

所以，从预售房的好处和坏处来看，不难得出结论：预售房若取消，则意味着开发商短期的供应量会减少，供给减少则意味着房价有上涨的巨大压力；可能导致实力薄弱的中小开发商被淘汰出市场，大开发商可能会形成联合垄断，它们的议价能力提高，也会推动房价上涨；但是长期来看，房地产的价格还是受制于供需以及居民的实际购买能力，加上现在严厉的调控，开发商想涨价也很难，所以预售房不会影响长期的房价。

预售房取消，对于购房者权益的保护（很多黑心开发商交房质量很差），对于楼市的健康运行大有帮助。当然我们也需要看到政策出台背后的背景：一是为了抑制房价泡沫，二是楼市已经过了黄金期，风险在加大。总之，预售房取消是大势所趋，现在是广东一地有了明确的消息，相信其他很多省市会跟进。

资金杠杆又被降低了，各种猫腻和操作空间能小不少，我认为房价自然回归正常状态，如今的虚高真面目也将越来越清晰了。

广东省酝酿取消商品房预售制度，只是全国的一个试点吧，操作各细节都在一定范围内，如果各政策程序跑通了，估计不少区域会借鉴，从而让买房房屋回到更加理性范畴，让炒作者的存活空间越来越小。

不过当下只是“酝酿”，酝酿期各种可能都会发生，如果半年内房价降幅较大，即便保留预售，也没多少成交量，中小房企也存活不了，那取不取消就不重要了。

如果股市持续上涨，房价有效维持在高阶位置，预售制度的逐渐取消就能成为现实。

总感觉这一系列的举动在打落水狗，都在逼迫着众多中小房地产企业的出局呢。

大型房企都纷纷转型了，早在三五年前就已布局房产之外的其他领域，也准备好接盘中小房地产的态势。取消预售，相当于再次向房产地行业抽水，打破过去高房价的商业模式模式的链条，彻底掀翻旧规则。

一方面限制房地产融资、贷款、发债，另一方面也限制提早收买房者的钱，那有多少房地产开发商能拿出自由资金来运转呀，即便排名前列的开发商，也没啥余粮呀，负债率都70-90%呢。

到头来，一二线大城市的商品房开发将越来越少，都让位给公租房、共享房、限价房吧，不知道有效管理过8年、10年，对房地产的担忧会不会少一些，能不能健康些。

现房销售，这事本该如此。

如果真这样做了，比较惨的应当是房企，原来房子没有完全建好就可以开卖，资金可以以小搏大，就是专业上说的运营“加杠杆”与运营“高杠杆”。

首先是资金要求门槛加高。商品房预售制度，就是房子还没有完全建好就可以卖房，房企拿着回笼的资金，就可以追加进项目，如此轮回，搞一个项目所投的资金就有较好的腾挪空间，可以滚动运用。取消预售，进行现房销售，房企的资金门槛自然就高了起来。

商品房预售制度起始于1994年，在某种程度上刺激了房地产业的加速发展，在这一销售形式，房企可以将有限的资金高周转，运作起更多的项目，加之房价这20年大多数时间属于上涨周期，房企多渠道融资的勇气更甚。在高周转顺畅的情形下，房企杠杆运营的压力消解得较快，财富累积的速度也惊人。

其次是房子入市时间将正常化。在商品房预售制度之下，房企拿到商品房预售许可证，一颗忐忑的心就放回了肚子，可以卖房了就能回笼资金与赚取利润，关于房屋质量与交付时间，也许就不怎么上心了。

广东省酝酿取消商品房预售制度，对于资金实力较强的企业而言，有能力转换销售模式，而对资金实力薄弱的企业来说，这很可能压垮骆驼的最后一根稻草。

现房销售的好处在于，让房子真正回归商品属性，让购房者的消费风险变小，让银行的金融风险减弱，让房屋质量的管理风险可控。通俗点讲，这种现房销售推开后，购房者可以一手交钱、一手交货，不满意的地方容易看出来。

对于房价而言，现房销售推高了房企的项目运作成本与经营要求，这个推高的部分，一方面很可能转嫁到购房者身上，另一方面可以更多的阻止了房企的拿地热情，短期来看，全面推行而不是局部推行，房价有可能因此被抬高。

需要注意到的是，从本轮楼市调控看，房价走高一定会受到政策面的抑制，现房销售对房价影响，或会在政策面的干涉下减弱或消解。所以，从较长时间段看，现房销售对房价的影响或不会太大。