2018年开始三、四线城市房子需要去库存吗？

2018已过去2/3，三四线城市的房子即使需要去库存也去不了，房价这么高，政策不会松绑，政策不松绑，围绕政策的各种措施会越来越严，如果要去库存，必定需要调整，如银行放低贷款门槛，降低房贷利率等，但现在是不可能的。

前两年也在搞去库存，那也有个原则是“因城施策”。

至于未来三四线城市的房子需不需要去库存，我们没有找到三四线城市的房屋库存数据，无论是狭义的还是广义的。而且每个城市是不一样的，东中西部三四线城市的房子库存也有差异，没数据就不好判断。现在只能纸上谈兵，判断一下未来三四线城市房子需不需要去库存。

一、未来三四线城市的房子去库存是必须的

所谓去库存，首先得有库存，而且库存量大，由于没数据，只能直观的判断。首先，三四线城市的已建房屋空置量是很大的，也就是我们说的“鬼城”很普遍，现在不知道这些房子是在炒房者手上还是在开发商手上，因为从今年的销售情况看大都是下跌的。

其次，从土拍市场情况看，动能是衰减的，我没有三四线城市土拍市场的最新数据佐证，但我们从武汉最近的土拍就能看出端倪。

8月28日，武汉市12宗土地挂牌出让，只有1宗溶断，有2宗流拍，1宗低溢价，其它底价成交。从武汉土拍市场的遇冷，也能看出武汉周边三四线城市更寒。

开发商不敢拿地，一是库存积压，已建的卖不出去。二是资金紧张，钱压在房子上，银行也收紧放贷，而且房地产商从今年下半年开始进入为期4年密集还债期，三是开发商也知道房价在高位横盘，不是好事，久横必跌，风险是在聚集。

二、未来三四线城市的房子去库存是艰难的

1.三四线城市的人口是净流出的，自身购买力是衰减的。

2.农村人口进城意愿也是衰减的。就说我老家，原本有些计划到市里买房的，由于去年新公路的通车，开车来市里上班25分钟，现在请他买他也不要了，家里有楼有地，有鸡有猪，吃饭吃菜不花钱，有那买房的钱可以做个投资。

还有一个新情况，老家动车到武汉也就半小时，有三个在武汉上班的合伙买了一套房，他们就当宾馆住，反正回老家也方便。

如果确实想进城买房的，一二线城市是首选，买不起，就不买，一般是不会买三四线城市的房子的，因为它没有吸引力。所以我说将来三四线城市房屋去库存会很难。

三、未来三四线城市的房子去库存必须伴随降房价

现在三四线城市的房子就是有价无市，由于交通的发展，很多农村到三四线城市都在0.5—1小时车程内，他住老家的房子一分不花，他要买城里的房子要掏七八十上百万，你说他会选择哪里？

还有一个问题，农村人是害怕借钱欠钱用什么杠杆的，他们欠钱会睡不着觉，因为他们的收入不是固定的，他们习惯有多少钱办多大事，所以，如果要想掏农村人的口袋，你的房价没有足够吸引力，是不可能打动他的。况且很多地方新农村建设搞得不错，即便是没搞的地方，农民也都盖好了楼房，农民住房的问题解决了，很多人并不想离开农村了，买个车很普遍，就算进城上班也方便。

总之，三四线城市的房子去库存是必须的也是很艰难的，它们没有一二线城市的优势，农民进城从最初的新鲜感到现在的麻木，最主要的原因就是跳涨的房价，远远超过了他的承受能力，也远远超过了收入比，那些成排成片的房子，就象玻璃柜里的花瓶，拿出玻璃柜，立马就会碎。

我不担心三四线城市的房屋需不需去库存，我更担心它们会以崩盘的价格去库存。即便将来货币超发，这些钱未必会用在三四线城市的房屋上，也许今年底就有开发商趁外出务工人员的回家大力度的优惠促销，明年后年会更难熬，去库存遇到高房价高门槛就是句空话。

库存往哪里去？都盯着农民，农民傻吗？指望炒房团，他现在敢囤房吗？何况他也是让银行帮忙在买房子，银行也不傻，他会把囤房的搞死！现在三四线城市的房屋还在不停的建，有点赶死的节奏！

三四线楼市已经不需要去库存了，这是肯定是，毕竟在经过这一轮去库存之后现在市场上的库存量基本上已经接近合理的水平了，未来不仅不需要去库存了还要加大土地供应，要不然三四线城市很有可能会出现供不应求的局面。

数据显示，截至2018年7月全国商品房待售面积为54428万平方米，比6月末减少656万平方米，楼市库存数据已经跌至50个月最低。楼市库存已经跌倒了近50个月的最低点，那么也就说说未来的楼市肯定不需要继续进行去库存的了，事实上现在已经有城市宣布要停止去库存了。

前几天呼和浩特市发布了文件，明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标，全面停止去库存调控措施。而呼和浩特作为一个三线城市喊出了全面停止去库存的口号原因也很简单，就是因为目前呼和浩特市的去化周期仅为10.5个月，是有记录以来的最低值。如果不停止去库存，那么未来将面临无房可卖的局面。

而在呼和浩特率先宣布全面停止去库存之后，随着三四线城市去库存目标基本完成，笔者认为未来会有大量的三四线城市加入到停止去库存的行列中，所以在接下来的一段时间里三四线城市基本上没有必要继续坚持去库存了。