未来5-10年的房价走势预测，现在买房明智还是愚蠢？

首先，政策调控。目前的房价，已经是阶段性高点，如果你是刚需的话，需要承担相对较高的房贷利息；如果是炒房的话，那显然是不明智的。目前“房住不炒”的定位非常明确，从限购限贷限售，再到提高房贷利率，防止企业和个人以单位名义购房，都是来真的。炒房的时代已经过去，负债变资产的时代也已经过去。

其次，房产税。身边深圳的亲戚早已经开始急着把手头的房子赶紧出售，然而他自己也坦言房子看得多买的少，中介也经常压价，等商业抵押贷款期限一到，还要面临的“赎楼”的麻烦，弄得资金压力很大。为什么这些“地主”们对房产税如此恐惧呢？因为大家的房子要全国统一登记，不动产（房子）全国联网，税务局一查发现你有N套，那房产税就是有多少交多少。房产税对于炒房客来讲，无异于大幅度增加了炒房的成本。

因此，目前炒房显然是不明智的，刚需谈不上所谓的明智或愚蠢，但无疑需要付出更高的利息成本。那有读者问：房价确实是高点，但那是一线城市，其他地方的可以买吗？这个问题就需要从三个方面来看：

人口。不管是一二线，还是三四线，只要人口流入的地方，未来房价长期来说就是涨。从目前国内的趋势来看，人口依然会向大城市集中，因此优质资源都集中在此。纵览其他经济体，亦是如此，没有哪个国家的经济、资源集中度是像铺地毯一样均匀。

土地。如果一个城市人口流入，但政府供地少，或者本身住宅用地就少（比如深圳），那房价长期来讲也是上涨的。笔者看见网上许多人将深圳房价高简单的归因于行政面积比京沪广小，这是有失偏妥的。要知道每个城市都有“生态控制线”，即多少比例的土地是完全不可以建房的，只能是花草树木，或者说不适合建房。假如按照他们这种逻辑，那把深圳2000平方公里土地全部拿来建房，房价可以立马跌下去。但这样的话，城市的生态系统就玩完了。

货币。如果均满足上述两个条件，再加上货币放水的话，那房价必涨无疑了。不知道大家注意到没有，图中的蓝线（M2同比增速）和红线（名义GDP同比增速）的走势很多时候是负相关的，这说明什么？货币超发，引发了资产价格的暴涨，从而拉高了GDP！

总之，一线城市由于刚需太大，压是压不下去的，因此转而供应保障房、公租房、长租房。二线城市，目前是在重复一线城市房价的老路，但无奈“生不逢时”，很多刚刚起涨的城市被政策强行按住了。三四线城市，长期来看空间还是非常有限的，毕竟短期的棚改红利已经过去，除非抱团发展，建成经济圈或城市群，否则很难找到房价的需求支撑。