降低存量房贷利率成为了一个新的政策的风向，备受社会关注。那么这样的政策会落地吗？哪些人群会受到影响？影响会有多大？我们这节用几分钟时间和你一块做个讨论。首先要理清个概念，你必须明白降低存量房贷利率指的是什么？怎么降？我们谈到房贷，有新增的房贷和历史上的购买房产，已经形成了房贷这儿的强。降低存量房贷利率主要指的是在政策落地之前，购买房产，已经形成房贷的这些家庭。那么所谓降低存量房贷利率，你也需要了解。
降低存量房贷利率已经成为新的政策风向，受到了广大社会的关注。那这样的政策真的会实施吗？哪些人群会受益？其影响又会有多大？首先，我们必须明确降低存量房贷利率究竟意味着什么。所谓存量房贷，既包括新增的房贷，也包括历史上购买的房产所形成的房贷。而降低存量房贷利率主要指的是政策实施前，已经购房并形成房贷的家庭。房贷利率的定价模型主要参考5年期的LPR利率，基于此来决定浮动范围。而降低存量房贷利率，其实主要是调整这部分的浮动，而不是对5年期LPR基准利率进行大的调整。
在这个前提下，又有哪些人群会受到影响呢？从2017年到2022年，是历史上最严厉的房地产调控政策期间，全国无论是一线、二线还是三线城市，几乎所有的房贷利率都是参考5年期LPR，并有向上下的浮动。例如，首套房可能上浮三五十个基点，而二套房甚至可能浮动超过100个基点。简单来说，浮动50个基点就是0.5%。考虑到那时对房贷的需求较大，银行资金有限，所以房贷利率相对较高。
反观2017年之前的情况，不论是从2008年还是2012年、2015年来看，首套房贷利率普遍都享有不同程度的优惠。例如，首套房利率有可能是基准利率的95折或9折，甚至有时还能享受到7折的优惠。这也意味着，降低存量房贷利率的政策，主要会影响那些在2017到2022年间购房的家庭。而2017年之前的家庭，因为首套房贷利率已经向下有浮动，有优惠了，二套房贷利率一般也都没有向上有太多的浮动，大多是参考基准利率。所以这个存量房贷利率，在这一次所谓的降低存量房贷利率的时候，不太受到影响。
再接着来看，如果降低房贷利率的话对在在2017到2022年间形成房贷的家庭会带来多大的影响？假设一家庭在2017到2022年间的房贷利率曾向上浮动50个基点，那么根据最新的政策，其房贷利率可能会降低约0.8%。但实际的降幅可能还要小一些，例如只降低0.2%或0.3%。
然而，这些调整对一线城市如北京、上海的影响不会很大。因为在这些城市，即使是现在的新增房贷，利率也往往是高于5年期LPR的，而且并无优惠。主要影响的还是除了一线城市之外，那些二三线城市在2017年到2022年期间的购房者，如果你在此之前是向上浮动50个基点，这一次可能会向下最多浮动20个基点，就意味着说你的房贷利率可能能够优惠0.7%左右。
值得提及的是，此类的降低存量房贷利率的政策在2008年次贷危机后曾经实施过。当时，首套房贷利率普遍可以享受到7折的优惠。这也是自1998年房地产市场化以来，首次出现了购买房产的首套房贷利率有优惠的情况。这样的政策直接或间接地刺激了2009年二季度开始的全国房价上涨。
