拍卖被执行人唯一住房，拍卖款不够清偿，还要预留5到8年房租？

拍卖被执行人唯一住房，拍卖款不够清偿，还要预留5到8年房租？

很多人都知道，执行程序中，通过拍卖住房，来实现债权。但当住房是被执行人唯一住房的情形下，要给被执行人留存5到8年的房租。

即使在申请人的债权未能得到全部清偿的情形下，也是如此。这到底是什么情况？符不符合法律规定？

基本案情：某银行申请执行李某借款合同纠纷一案中，法院拍卖了李某名下唯一住房。房子经过一拍、二拍以41万成交。

李某欠银行借款48万元，再加上诉讼费、保全费等为49余万元。

李某向法院申请保留唯一住房房租，法院批准并且发给李某10万元房租，剩余31万发还银行。

该案银行债权并未得到全部清偿，李某又无其他财产可供执行，法院将本案终结本次执行程序。

1、被执行人名下唯一住房可以拍卖，已无争议。

2015年5月之前，唯一住房的处置存在一定争议。因为之前的执行规定中有一条“如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行”。

这样的话，很多被执行人以此为由，提出执行异议，造成执行停止或无法执行。

2015年5月15日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十条中明确规定，在为被执行人预留除五至八年租金后，是可以拍卖房子的。

2、预留五到八年租金是否合理？

执行程序是为了实现申请人债权，但同时也要给被执行人及供养家属保留必要的生活费。这一点在法律上也是有规定的。

拍卖唯一住房过程中，房子挂网拍卖前，法院是需要将房子先行腾空的。房子腾空后，被执行人无房可住。

这种情况下，法院会让申请人先租赁一套房子给被执行人使用，作为短暂的过渡期，租期一般为三个月，当然房子拍卖成交后，该房租是可以从拍卖款中扣除的。

唯一住房拍卖成交后，法院给被执行人预留5-8年房租，用于维持家庭基本生活，是符合目前法律规定的。

3、在银行债权未清偿的情况下，还预留10万元房租，是否损害债权人利益？

本案中，李某向执行局提交了唯一住房房租申请书、唯一住房证明、家庭成员基本情况等材料，法院经审核，认为其符合条件，就按照平均标准预留了5到8年房租。

但银行债权为48万，房子拍卖成交价为41万，银行债权本来都不够。这种情形下，再扣留10万元，银行觉得有点不公平。

后来我们向银行解释了法律规定及各法院目前实际处理方案，银行也接受了。

目前郑州这边法院拍卖唯一住房，基本都会预留5到8年房租，只不过之前金额比较低，比如6万左右。

近年来该金额逐渐变为8万、10万、甚至15万元，逐年升高。当然这中间也会考虑到被执行人家庭具体情况不同而有所区别。

4、本案为金融借款案件，申请人为银行。但若本案为民间借贷纠纷，申请人为个人，这种情形下，估计申请人很难接受这个处理方案，可能会提出执行异议。

即使是这样的话，想完全推翻这个分配方案也是不太可能（除非被执行人提供申请房租材料存在问题），法院最多有可能在预留房租金额方面予以适当调整。

执行程序主要是按照法律规定维护申请人的合法权利，但同时也要保证被执行人必要的基本生活，尽力避免给被执行人造成过多的不必要的影响。

切实解决执行难过程中，要适当平衡各方利益。同时根据被执行人情形的不同，采取区别措施。

对于配合执行过程工作，但只是暂时没有能力还钱的被执行人来说，还是应当予以适当照顾。

对于拒绝配合执行工作、有财产拒不执行、恶意逃避执行、转移财产等被执行人，要综合应用各种手段，予以严厉打击。