楼市三年不涨，一涨吃三年，调控是不可能长期维持的

对于楼市，还是那句话：楼市三年不涨，一涨吃三年，调控是不可能长期维持的。

如果是刚需，其实不用太在意这些，杠杆能控制在合理的范围内，能上车的趁早上车。毕竟，刚需未必能等得起，比如作为婚房、学区房的，早点买也可以早点享受房子带来的附加价值和归属感。

如果是投资，打算长期持有，有优质的房源也可以考虑上车，避免踏空风险。但要注意的是，杠杆用得好可以享受它带来的涨幅，但同时也会带来成本，用不好可能因此付出很高的代价。

杠杆带来的成本

据统计，在一二线城市，持有房产的总成本高达6%-9%，而一线城市的房子出租收益普遍在年化1.5%左右，二线城市大概是2%。

这意味着，如果房价涨幅低于4.5%，持有房产可能每年都在亏钱。如果没有一次次的大涨来覆盖，这些成本将会拖累你的资产，尤其是对高杠杆操作者而言。

就拿一位粉丝朋友为例，他目前持有一套市值170万的房子，现金20万，贷款80万，打算通过信用卡和信用贷还清贷款，然后抵押房子买另一套300万的。

假设首付3成贷款7成，房贷210万，房贷利率5.5%，扣除物业管理等支出，把房子出租获得的年化收益率约为2％（相当不错了），那每年持有房产的亏损是3.5％，即7.35万。

这还没包括信用卡和信用贷的成本，假设两项贷款共60万，年化利率都是8%（很低了），每年亏损成本增加4.8万，总计12.15万。

不考虑通胀问题，如果房价的年化涨幅能够超过4.05％（覆盖掉12.15万成本），整体还是赚钱的。再加上3%的通胀率，大约年化涨幅要超过到7.05%才能避免亏损。

也就是说，如果每年涨幅没能超过7.05%，他持有的房产实际上一直在缩水。

此外，还有个更为严重的问题：楼市是有周期性的，下一轮房价什么时候会涨？

真不好说，类似于股市的涨跌，长期看是往上涨的，但短期的涨跌很难估摸。可能短则一两年，也可能往后拖长几年。而在这期间，你的资金链必须持续稳定，不能在上涨周期前因为一些事情被迫卖出，最终才能规避掉前面持有房产的损耗成本。

而高杠杆操作本身现金流就很紧张，万一资金断裂，你可能得以贷还贷，成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚还是会出事的。一旦遭遇突如其来的大额支出，搞不好直接引发断供危机，好好的房子说没就没了。