250万房子按揭买来，房贷还3年，多少卖保本？

先来搞清楚，250万按揭买的房子，还了3年的贷款，持有成本是多少？

以首付30%为例来计算：

（1）首付成本：250万x30%=75万元；

（2）贷款成本：250万x70%=175万，月供约为9185元（商业贷30年期、基准利率上浮10%）；

（3）已还贷款成本：3年为第36期，共计偿还贷款约为353370元；

（4）剩余未偿还贷款本金：第37期房贷本金约为1671480元；

（5）资金成本：活期3年利率0.36，利息加本金为：75万+5475元=755475，定期3年利率3.85，利息加本金为：75万元+86625元=836625元；

（6）持有成本：本金+利息+月供，（1）75万+活期利息5475+353370=1108845元，（2）75万+定期86625+353370=1189995元；

总之，3年的持有成本约为110-119万之间。

再来搞清楚，房子卖多少保本？怎么卖？

（1）卖房需要偿还剩余房贷，结合上述的数据来看，三年之后的第37期，剩余待偿还的房贷本金总金额为：1671480元，这是需要先结清房贷之后才能过户给买家的。

（2）二手房的解押方式，二手房常见的解押方式有三种：①卖方自解,简单的说就是卖方自己手上有钱去还掉剩余房贷，②买方解押卖方实收,简单的说就是用买方的资金去还房贷，③第三方公司解押,简单的说就是买卖双方为了保障交易风险,利用第三方担保机构的资金去解押,同时产生一定的费用,市面上常见的按天计费万八/天，包月计费1.2/1.5/1.8等，具体看解押房产的情况。

（3）怎么卖？卖多少保本？

①卖方实收价卖房，扣除持有成本为110万-119万，扣除剩余未偿还房贷本金约为167万，即需要卖到277万-286万+保本；

②买卖双方各税卖房，扣除个人所得税（部分地区满五年免征增值税），扣除所有交易所产生的税费之后实收的价格不低于277-286万保本，具体以实际的税收为准；

③解押需要第三方资金进行解押的，扣除第三方机构解押产生的费用之后，不低于277-286万元保本，具体以解押产生的费用为准！

总之，没有人买房是为了亏本卖，房子卖不掉，急用钱亏本卖房也是无奈之举，学会计算常见的买卖房所需的数据，有助于更好的卖房。

现如今买房大家最担心的就是赔钱了，虽然房价在持续上涨，但是最终售出会不会赔钱还要精打细算才能知道。如果房价上涨的幅度不够的话，那么就算房价上涨了也是赔钱的。

假设一套房子价值250万，首套房的购房者最低需要支付首付为50万，贷款200万。一般来说公积金贷款成本最低，但是公积金最高贷款额是达不到200万，我们按照120万计算，那么还有80万就需要商贷。我们按照三年前的基准利率4.9%，贷款30年计算。200万贷款在最初三年的本息支出为：188009+152849=340858元。每月月供开支：9468元。，房屋契税按照1%计算：2.5万元。人名币贬值按照3%一年计算那么三年后250万的购买力只有228万。一般来说很多房子都是期房购房，三年时间足够交房了，我们就按照房屋不动产证满二唯一计算，最终出售并不需要支付个税和大税。（至于其他的一些税费我们就不详细计算了，就当作和房屋租金相抵了。）

50万首付存款三年，我们按照现在较为保守的理财年化利率4%计算，50万三年后应该本息有：56.24万。

月供我们按照每月基金定投4%年化计算：362708.04元

2.5万契税存款三年：2.81万

货币贬值22万元。

我们将这些成本相加得出最终这套房子至少要增值：6.24+2.2+0.31+22=30.75万元。

差不多每一年房价要保证上涨4%才能达到不亏钱的程度。不过上述计算数据非常保守，也没有考虑其他税费和房屋使用的费用，所以说房屋的最终售价还要高于这个价格才可以。