恒大楼盘降价促销，降幅达40％，楼市寒冬来了吗？

分析。

楼市寒冬？言之过早。恒大公司在肇庆降价销售房子，只能说明两个问题：第一，恒大公司对肇庆的地产市场的未来盈利空间看法悲观，这个可以理解，因为肇庆地理位置比较尴尬，青壮与资金都被卷入了广州与深圳。第二，恒大公司账面上等不起熬时间了，先从不太敏感的地方入手迅速收集资金，让公司预备充分的现金流。

趋势。

这其实是一个风向！一二线城市目前来说练就了吸功大法，他们已经建立了一个模块，能源源不断的把三四五线城市的青壮年与资金（含老人的积蓄）卷进去，还把相当大部分的农村青年与其父辈的钱也卷进去，这个趋势没有停止，而且愈演愈烈，如果不信可以去思考一下“人才新政”！所以，那些层级比较低的城市剩下的是老龄化的退休人员与进城的农村青年在支撑着运行，而这些人的购买力与购买欲可想而知。

结论。

所以，以后类似于肇庆这样的城市，房价估计已经到了尽头（恶意炒作除外），如果楼市横盘太久，这些城市的地产市场将会承载资金提供的压力而被抛弃，用以供养一二线城市可期暴利的地产市场。无论如何，一二线城市积聚的“人才”们是需要结婚的、是需要生孩子的。房价就算是天价，也有几分之一的青年（和他们的家庭）负担得起，这个已经足以支撑居高不下的房价了。至于那些已经入户但是买不起房的“人才”来说，深圳也做出了样板，那就是“人才房”。如果轮不上，或许仍然支付不起，残酷的现实会告诉他们什么叫做人生。

我觉得广东恒大集团房地产降价促销，降幅达到40%，确实有点楼市寒冬的先兆。

出现这种现象是受很多因素的影响的：一方面国家政策严厉调控楼市价格，使得房价上涨的动力受到遏制，使得这段时间房价很难涨起来。另一方面银行对房地产企业房贷收缩，使得不少房企融资变得困难，资金链条存在一定困难，为维持正常运转，不得不降价销售。再一方面目前城市刚需下降，已需要买房的人绝大部分都买了。尤其一些人收入不高，资金有困难，他们想购房也是心有余而力不足。

综合这引起因素，恒大不降低销售房子要保持原来的销售业绩确实很难，这也是非常无奈之举。

恒大不止广东降价促销，而是全国范围降价促销。也不仅仅是恒大第一个降价促销，前有广西碧桂园，后有万科，但是，恒大却是第一个全国性降价促销的“全集团”统一启动降价促销的。

作为房地产开发企业，尤其是全国性的超大型开发商集团，包括碧桂园和恒大乃至于万科在内，面临地产“寒冬”的感受，比购房者更甚，“甚”在何处？现金流！！！作为恒大和碧桂园，其土地储备和周转都是开发商里非常优秀的企业，但是面对负债和现金流压力，也果断“抢收”，乃至于“全集团统一降价”促销。

以恒大为例，其降价主要有:

第一，降低首付，有传低至5%首付！

第二，以精装修房按照“毛坯房”价格卖！几乎等于降价30%或3000每平。

第三，启动“内部员工价”，按照95折销售，如果全款，价格还可优惠至92折，而事实上，按照上述其他“优惠措施”累积起来，降幅非常大。

而肇庆这次传出降价，主要是购房者闹事，以刚购房，就降价30万，对于多数购房者来说，30万几乎就是肇庆当地的“首付款”，需要当地收入的5-6年全收入——不吃不喝才能凑足！

而肇庆地方政府也火速介入，要求合理和理性促销。

按照恒大的19年半年报来看，恒大19年上半年利润下滑49%，而恒大一年内需要偿还的有息负债规模在2984亿元！负债率危危可及！

个人认为，房地产市场是一个完全自由的市场经济行为，作为开发商，可以因为“现金流压力”和“集团年度销售任务”等任何因素而降价促销。只要不是房产质量有问题，不应该受到任何指责，但是，作为各地方政府，都会出现“警告”“约谈”等行政干预行为。试问，开发商现金流压力或者负债到期，是否各地方政府负责给予兑付？