已经和卖家商量好了房价，不打算通过中介，自己如何操作？

签纸质的房屋买卖协议—支付购房定金—网签—支付购房首付款—办理银行按揭（如全款则免）—纳税—过户办证—支付购房款（按揭贷款由银行支付）—房屋交验（同时支付最后尾款）—物业登记更名缴费—装修入住。

我来告诉你吧，首先你跟房东约好了房子的价格，防止房东把房子卖给其他人或者不卖了，你得付定金，定金收条要打，付了定金房东不卖了他会退你双倍，同样的付了定金你不买了房东也不会退你定金。第二，你需要房东出具房屋信息摘要，上面显示了房子有没有被抵押，有没有被法院查封。第三，你要清楚房东是全款买的房子还是贷款买的，全款的话就等着你这边办手续，贷款的话需要去银行提前把贷款结清，这时候还要看房东欠银行的钱能不能还得上，房东提出你买方协助还款也是合情理的，收条一定要打好！还款后取他项权利证书去房管局解压，一个工作日后如果买方是全款可以进行过户手续。第四，如果买方需要贷款，需要去银行面签贷款手续，银行评估后会告诉你能贷多少钱，面签贷款申批通过后，付首付给房东，一定要是银行转账，转账凭条一定收好。第五，过户完成后取新房产证，贷款买房的需要做抵押登记。第六，拿着新产权证去更改房子水电气名字，同时到小区物业结清所有费用。