买二手房需要注意哪些和具体操作步骤？

1.区位交通与配套

买房肯定是有相应的需求才会考虑的，二手房的优点是区位的现况和配套一目了然，有什么交通和配套的需求都可以亲自进行体验，实地考察的结果往往要比别人说的准确。

交通之地铁：地铁对于出行的帮助是非常巨大的，房源挨近地铁的优势在于不堵车和方便快捷，出行乘坐地铁已经形成了一种居民生活习惯，地铁沿线的小区居民受益明显。

现行的地铁及未来有可能修建的地铁线路，可以登录城市轨道交通集团有限公司官网进行查询，上面有详细的地铁行经路线和施工进度显示

配套之学校：很多二手房周边的学校未必是划片区的，如果不是就不可以直接就读，购房者可上相关学校的官网，里面有招生的详细要求和资料，如果不太清楚，可以拨打官网联系电话询问相关要求和招生范围。

2. 房屋的现况

二手房的优势就是房屋为现房，可以实地看房。购房者在买房前一定要将房子的里外仔细看清楚，在这里提醒大家，二手房交易有可能出现的问题大多集中于：墙体是否完好，有没有开裂，厨房卫生间有没有漏水（方便的话可以去楼下问问邻居），要重新装修的话，水电管的布局（如果之前的业主有留存的话可以要一份装修图）

3. 中介公司的品牌及信誉

现在大大小小的中介公司鱼龙混杂，资质良莠不齐，有些小公司很可能在交易过程中出问题，比如：

1、业主征信不好，身份和房产证情况没有查清，客户给了首付，业主房产被查封或者卷款潜逃，给客户造成巨大损失。

2、客户资质不够，贷不下款，影响业主卖房，甚至过了户收不到尾款，浪费人力物力。

4. 确认产权性质

2015年起，新办的房产证基本上都改成了不动产权证，买房时要注意，房屋不动产权证是在业主手上还是银行（在银行有多少尾款，是否要求客户偿还），不动产权证的房屋性质是否是商品房。

如果买的是老小区，要问清楚能否提供土地证，土地证上的土地年限是多少，住宅的土地使用年限都是70年，要看看还剩多少年使用年限（现在也不用担心，土地使用年限是无条件续签的，费用不会超过五位数）。如果没有土地证，是否可以去房屋所在片区土地局打土地登记查询表代替土地证。

5.个人资质

买房前要先评估自身经济能力，避免给自己带来巨大的经济压力，喜欢的未必适合自己。银行贷款要求银行流水必须是月供的两倍，个人征信最好不要出现逾期，有贷款未还清的也会作为银行审查的依据。在此提醒大家买房前不要换工作，银行更喜欢工作稳定的客户。

6.签合同的细节

签订合同时，所以细节都要考虑进去，包括但不仅限于：房屋坐落地址，买卖双方信息（一般由双方保证，中介方核实），过户价格，税费谁承担，证上面积，房屋现状（是租赁还是自住），交房时间（款清交房还是约定时间交房），首付款（一般过户当天给），过户时间，尾款支付方式等。

每一个流程都是有详细约定时间和条件，除特殊原因外，不能拖延，不然就算违约了。

二手房和一手房还是有很多区别的，购买二手房需要注意很多地方，过程也要比一手房复杂的多，下面先来看看选购二手房需要注意的几个重点；

1、地段；

二手房的地段非常重要，也是你买房之前要事先考虑的，二手房一般周边环境会比较成熟，既然是二手房，那就选择一个周边配套相对比较好的地方。

2、价格；

选择好地段之后，我们再看价格，二手房和一手房不一样，如果你买房不着急的话，可以慢慢守，守到你满意的房子出现为止，

3、户型；

二手房的户型设计相对比较落后一点，但是也有户型很好的板式二手房，这种房子得房率相对高一点，南北通透，结构合理，通风效果好，选择一个好的户型非常重要。

4、小区环境；

小区环境包过房子的外观，区内绿化率，整个小区的环境卫生是否达标，可能还需要打听小区内的出租率，是不是租房的人较多，或者自住率高不高，这可以直接看出来小区内的整体素质高低；

5、产权；

房子里面的产权是否清晰，共有几人，签合同是否都能到场，不能到场的是否有正规的委托书；

6、贷款；

贷款有两种，一种是甲方有没有贷款未还清，一种是你自己的贷款资质有没有问题，这个事先一定要了解清楚，

7、抵押；

房屋内除正常贷款抵押外，有没有其它第三方机构抵押，这个是重中之重。如果有，请要求对方先解除抵押后再来收取定金。

8、税费；

甲方的房屋是不是到手价，如果是那么甲方税费也要由你来承担，事先了解清楚房屋是否满2年，满五年，因为税费悬殊很大，

9、交易流程；

要求中介把交易中产生的税费先计算出来，合同中写明过户具体日期，全款到位后具体交房日期；

10、交接

交接是最后一步，做好水电煤气，物业的交接手续。

以上是我个人买房的经验，希望能够帮到你。