三四线城市房价上涨的主要因素有哪些？

近些年来，很多三四线城市的房价都经历了至少一波的上涨，相当一部分房价甚至创了历史新高。在这轮房产大潮中，一二线城市房价率先上涨又率先进入回调。而今随着一二线城市房价复苏迹象的出现，三四线城市是否会随之陷入新的调整周期呢?

首先，我们来看下推动这轮三四线房价上涨的主要因素有哪些。

第一，城镇化建设的推动。这是近年来三四线城市房价上涨的一个重要因素所在。城镇化包括城镇建设升级，农村人口转化为城镇人口这两大块。城镇化建设升级往往意味着拆迁改造，而之前针对拆迁实施的货币化安置对于推动房价上涨起到了直接的推动作用。另一方面，农村人口的城镇化，也制造了大量的购房需求。这些人在城市里工作，生活，小孩在城里读书，在城里买上一套房子就成了刚性需求。

第二，一二线城市房价上涨带动三四线城市房价。作为人口和资源汇聚的一二线城市，房价上涨往往会使得一些大的房产开发商和大量购房者将目光投向三四线城市。这些房地产开发商的进入，打开了三四线城市地价和房价的上限。另一方面，三线城市房价上涨之后，反过来会吸引很多外地购房者前来。在买涨不买跌的心态下，一些并不缺房的当地人也加入到了买房群体当中。

第三，去库存的需要。这轮三四线城市房价上涨，除了板块轮动影响之外，还有一个原因就是当时三四线城市楼市的库存过高。房价的上涨带动了当地的房地产市场，涨价去库存的效果可以说是相当明显。

那么，在如今房价达到高位，一二线城市又开始出现复苏迹象的背景下，三四线城市房价是否会因板块轮动而陷入新的一轮调整周期呢?笔者认为可能性并不大。

1，中国的城镇化进程远未结束。和发达国家相比，我国的城镇化率并不高。万科的郁亮认为，至少还有二十个点的空间。对于三四线城市来讲，很多地方的城镇化率远低于国家的城镇化水平。在很长的一段时间内， 三四线城市的城镇化的进程将给房地产市场带来巨量市场空间。

2，三四线城市的房价上涨去库存过程中，新的库存又在产生。房价的上涨，除了给房产开发商和房产投机者带来利润外，也刺激了当地的土地财政收入。自然而然，在去库存的过程中，大量新的楼盘又开建。在这样的情况之下，一旦房价陷入调整，新的库存又会产生。

3，在“房住不炒”的定位下，楼市政策以稳为主。在因城施策的背景下，三四线城市的房价不太可能出现像之前那样大涨大跌的情况。板块轮动，也许会让三四线城市的购房资金减少，但要说三四线城市的房价会因此重新陷入新的调整周期却是不太现实。

不过，笔者需要强调的是，三四线城市房价不会陷入新到的调整周期，并不代表在三四线城市买房就能获利。因为经济和人口因素的影响，三四线城市的房产交易还是以新房为主。账面上的财富要变现出来，并不是件容易的事情。