一个地方的房价是怎么快速涨起来的？决定因素是什么？

一个地方的房价基本上主要是由城市的人口数量来推动的；特别是人口新政策的出台，更加吸引人才落户城市。另外还有就是，国家对于所在城市的定位来决定的。比如：现在提到的“国家级中心城市”概念。所以，从中央政府到地方政府省会、城市战略规划与定位分不开。再有就是，原本这个城市地缘优势，如自然资源、人文历史资源、教育资源、军工资源等等都是密不可分的。随着城市规模的不断扩大，城市骨架放大，很多县级城市升级为区级，例如：西安的原来的长安县，现在改为“长安区”，原来的三线城市-咸阳逐步融入到了西安市的辖区内成为了西咸新区，接下来就是把陕西省渭南市下面“富平县”与“阎良区”合并为新区“富阎新区”。正是这些城市不断的改变，就可以吸纳更多的优秀人才来陕西西安发展，这个城市房价怎么可能不涨价呢？其它城市也是一样的！纵观中国各个城市的发展，不难看出其发展的轨迹。

房价上涨分合理和不合理。合理的上涨是因为成本增加导致价格上涨，不合理的上涨是非成本而上涨。房地产的成本主要有土地、建材、人工等。1996年时，我们家附近的商品房约750元/平，建筑工人大工约30元/天，小工約20元；2018年，我们家附近的商品房約15000元/平，房价约涨了19倍，人工长了9倍，水泥和钢材长了约2倍，土地约长14倍。利息有所下降，税费有所下降。个人认为，1.现供需比较当年，供大多了，不是主要因素。2.房屋销售管理严格，不许卖楼花，成本有所增加。3.炒房是主要因素。观察房市，房价越涨买的越多；越降买的越少。我们这，有多套房的家庭较多。有认为，存款不合算，买房合算。房子是生活必须，不是投资。只有限购（一家一套），才能解决房价问题。至于已有多套房的家庭怎么让其卖出，也是一个难题！

决定性因素是供需关系。

基本因素包括这么几点：

第一，中国经济快速的增长，其对消费和购买力的提升集中体现在了房价上。

第二，中国城镇化进程方兴未艾，制造出大量进城的需求，抬高房市需求。

第三，中国土地情结导致购买意愿异常强烈。

第四，土地财政抑制了供应释放。

第五，投资驱动。

但是如果说直接因素，那就是供需关系，在中国，人人想买房，但是真正大家都想要的好地段的房子，真的每年就那么多，所以按照市场规律，价高者得。

很多人说， 房价那么高，我买不起。没错，大多数人都买不起，这是房价高的原因。因为有更多购买力或者更强购买意愿的人（比如要结婚的，房子多贵也要买），会保证房屋销量，维持房价。

如果真的没有一定量的人购买，开发商建了房子是摆那里看的么？真的购买的人减少，比如经济下行导致购买力下降，那么房价也会随之下调，等到更多需求出现，然后维持在更新的平衡。

非专业人士，个人看法，仅供参考。

房价类似于股市，如果光靠基本面选到的股票大多很难涨的。

房价的基本面第一是人口净增量，可以看出，房价涨的地方，人口都是流入的，外来人口流入，带动租金和房价。第二是城市规划，如果只是老城区拆了建新的，存量房倒来倒去，房价很难涨。

因此从基本面来看，好的地方就那么几个，大部分城市基本面一般，差的基本面的城市也有，不多。

下面谈谈房价上涨因素，一是政府意愿推动，比如棚改，花了那么多钱，卖个低价本都难收回，所以有必要推高房价，带动地价，满足政府意愿；二是房产公司、中介公司等直接获利行业的意愿推动，只有房价涨了，他们日子才好过。按照股市横向对比，这些因素类似于上市公司；三是炒房客 ，类似于游资，看到一和二有搞头，就私下串通二，“拉升股价”，也就是拉升房价，只要“势”建立起来，房价就很难跌了。

最后，谈谈货币因素，过于宽松的政策，造成一二产业涨幅较大，推动房产相关成本抬升，加上适当贬值，房价是不可能跌的。

最终，奉劝大家，如果刚需，挑优质房产公司的盘入手；如果炒作，那就看局部环境。房产税啥的，影响意义有限，我认为，4套房以内的人根本感觉不到。