买房，等额本息和等额本金选哪个？

先说结论：30年等额本息是最好的选择，不管在什么情况下。

等额本息和等额本金的区别：

1、月供还款额不同，等额本息每月还款额相同，等额本金还款额逐月减少；

2、利息总额不同，等额本息的总利息更高；

3、还款压力不同，等额本息前期压力小，等额本金前期压力大。

再解释下结论为什么是等额本息

1、最核心原因，M2增速比房贷利率高，所以负债就是赚，因为手里的钱也在贬值，不如换成负债。

5年前的首付变成了如今的装修款。

09年贷款买房的，很多人都没到7位数，这些负债放到现在不值一提，这叫负债稀释。

2、我们用贴现率来算也能验证这个观点，不管贴现率如何设定，30年等额本息都是数学上的最优解。

3、真正用杠杆博上涨的房产投资者，连利率都不那么在乎，他只在意月供能扛多久？

真正的贷款压力，来自月供和负现金流。

如果我2016年买了北京，2017年买了杭州，我不会在乎那么多的，唯一要做的就是买尽可能多的平米数，拿尽可能多的贷款。

4、还房贷省下的钱拿去投资的回报率超过房贷利率并不难，这意味着你的长期回报率要在6%+，这并不难对吧？

当然你要非得跟我论证这个回报率实现不了，我也没办法，我只能认为你是被目前的市场吓到了，预期不好。

这个回报率做不到的人，做出的投资决策，也不配在房产上获得太好的投资回报。

5、人们对负债是有本能恐惧的，转换这个思维不容易！