为什么这次中国房地产市场的救市策略失效？

近年来，中国房地产市场经历了多次救市行动，尤其是在2008年和2015年。这些干预措施导致了全国房价的暴涨。然而，自去年下半年以来的最新一轮救市行动，结果却完全不同。不仅市场未能复苏，而且下滑的速度越来越快，截至8月，情况变得越来越不受控制。那么，这一剧变背后的原因是什么呢？

供需关系的根本性变化

根本原因在于供需关系的急剧转变。在过去的二十年里，中国房地产投资一直保持两位数的高速增长。从1990年代至今，城市人均住房面积从5平方米激增到现在的50平方米，甚至超过了欧洲的住房标准。城镇居民家庭平均拥有1.1套住房，住房拥有率高达96%。此外，超过30%的中国家庭拥有多套房产。这表明国家已从急剧的住房短缺阶段转向了明显的供应过剩。

年轻人需求的下滑

在需求方面，有两个需要考虑的类别：当前需求和长期需求，进一步细分为刚需和改善需求。刚需主要依赖年轻一代。目前，这个群体面临两大重担：失业和高生活压力。有条件依赖父母的选择在家做全职子女，而其他人则通过不明确的方式维持生计。因此，越来越多的年轻人选择不恋爱、不结嫁、不购房、不生育——这被称为“四不”生活方式。他们更愿意维持较低的生活水平，手握现金。

在过去20年里，人们积极买房，甚至为下一代囤房，基本上消耗了年轻人未来的住房需求。

改善需求的减少

至于改善需求，实际上是相对弹性的，可以在需要时搁置。鉴于当前的经济环境，许多人已经放弃了提升生活条件的想法。如果房子失去了金融属性，那么刚需和改善需求都变成了伪命题。

长期需求的下降

此外，中国房地产的长期需求取决于出生率。随着出生率不断下降，未来对新住房的需求必然会不断萎缩。

总结而言，供需失衡已经为中国房地产市场创造了新的格局。过去有效的救市策略在面对这些根本性变化时已经失效。一方面有过剩的房产，另一方面需求不断减少，这也清晰地解释了为什么市场没有像以前那样对政府的救市尝试作出反应。