西安未来房价走势分析

2016年-2017年两年，可以说是西安房价暴涨的两年，房屋均价直接从6000多，涨升到2018年3月的1万1左右。那么西安房价未来趋势怎么走？有乐观的说2018年底均价会到2万，有悲观不看好年西安的，认为会回调甚至出现13-15年再次近崩盘现象。

衡量一个城市的房价走势，其实最根本比拼的是城市的竞争力和对人才的吸引力。我们细分一下包括四个方面：   

1.城市竞争力。最直白的说法，就是人才愿意留在西安发展且能找到工作，安居乐业。从西安的GDP来看，基本是成都的二分之一。世界500强等大公司落户的数量也大幅少于成都，城市环境也落后于成都很多。一大批中小民营企业至今连劳动法规定的五险一金、五天工作制都无法兑现。所以，西安在经济上，就业机会上，落后太多。

2.人口基数。西安虽然通过开放户籍（零门槛）破了限购，因此2017年户籍人口呈现流入，但不得不注意的是陕西省的人口总基数还是一个人口小省的现实。在这点不能比安徽、河南、四川，人口接近于以上三省的23分之一。    

3.可供应土地。在这点上西安具备极大的优势。西安缺水（引汉济渭后水也能解决）但绝不缺地，八百里秦川的大平原，渭河两岸，南到秦岭，北到黄土高原的50公里，从西面的宝鸡到潼关400公里，都是一马平川的大平原。因此在这点上，比成都盆地就有了巨大的可供给土地的优势。不说这么远，就西安周边老六县的土地，如果全发展上房子，可以住1-2亿人没问题。 

4.  宏观政策影响。     

4.1限购、限售等。西安通过零门槛的开放户籍，实际上单套限购已不存在。但电签限售5年。因此2016年河南等外来炒房团炒的10几万套房子，预计解禁会在2021年左右甩出来。     

4.2财税政策。各地土地卖完之后，房产税必出。不然地方财政收入从何而来？房产税作为地税未来第一大税种是必然的。因此，预计在2021-2023这个区间，大概率是房产税全面实施的时间。     

4.3政府租购并举，保障房、廉租房等大量入市。正在扭转老百姓囤积房子、炒房等投资、投机行为，让房子回归居住的属性。    

4.4货币政策。加息和利率上行是必然。这一点会大幅的降低投机房产的杠杆。

综上，个人两个判断：  

第一，西安的房价自2018年底-2019年将迎来第一次拐点，当然不会是大跌，由于政府的限售政策，实际上冰封了许多交易，没有交易就很难崩盘，但回调10%左右是必然。

第二，2021年左右，这两年投机西安房子的外地人（限购前），将会有大量的套现需求（仅15-17年，外地人炒房至少有15-20万套），这个时间将是二手房大幅下跌的分水岭，或重现2013-2015年二手房有价无市，难以交易的现状。二手房的暴跌将会促动一手房的回调，这个时候新的书记也许高升调走了，而西安还是那个西安，房价怎么走，就不好说了。

第三，现在县从户籍人口来看，是流入的。但我觉得更要关注的是落户的人是为了买房而落户，还是为了买房+工作而落户？要看看这些新落户的人有多少人在西安找到了工作，交了社保（最科学的就是社保），如果落户只是为了炒房，买好房子在迁出，那对于西安的房市未来就是很危险的事情过了。    

总体来看，成都各方面强于西安，又有四川近亿人口的支撑，GDP和财税都是西安2倍左右，加上超级舒适美丽的城市人居环境（很多朋友去成都买房为老了定居），目前房价在17年大涨的情况下，均价才约1.3万左右，因此对于西安房价一定要冷静，一定不要去跟风炒作。   购房建议：无论是刚需，还是投资，那现价买是没有问题。因为通货膨胀房子的价格永远都是未来比现在贵。