为什么上海二手房价格爆涨？本质原因揭秘

2021-01-17 22:00:08

为什么上海二手房价格爆涨？其实本质原因还是20年初为了支持中小企业生存，降低利率结果导致资金流入房市所致。

因为20年贷款利率确实低，哪怕现在不用，借出来以后赚利差都是划算的，并且中小企业成立没有任何门槛，你只要注册一家公司然后找中介，就可以以极低的利率贷到很多钱，关键是得有质押物，因此单价高保值强学区房就是个很好的选择（上海一开始只涨学区房也是这个道理）。

大体流程如下:

1.注册公司，房抵贷（中介可代办）;

2.洗钱（中介可带办）;

3.全款买房;

4.继续房抵贷（中介可代办）;

5.重复2-4直到杠杆拉满

这样就可以从银行以极低的利率借到大量的钱，所以必须做到杠杆拉满（毕竟利率低，今天先借出来，以后很难这么便宜借到钱了，哪怕拿这钱出去赚利差都划算）。

所以房子本身其实无所谓，关键是房子可以作为优良的质押物，因此价格稳定的学区房大受欢迎（顶着大学区政策逆势上涨），当然也带来了一些家长的恐慌性购房。

直到学区房被买空，逐渐扩散到二梯队学区，三梯队学区（以前三梯队都不算学区房），最后最近全城的房子都差不多快卖空。

这些质押需求在下半年，彻底改变了上海市场的供求平衡，由于房子越来越少，市场逐渐由买方市场转换为卖方市场，卖方开始跳价。此时正好又赶上上海放开落户，进一步加强需求，目前的涨价状态已经跟前期房抵贷无关了，单纯供需平衡被打破导致的上涨。

出现目前这个状况的主要原因是:

1.按揭跟房抵贷利息倒挂;

2.房抵贷年限过长（应该限制最长不超过5年，目前竟然能贷三十年）;

3.抵押贷款年利息不变;

4.房抵贷按房屋交易价进行质押（如果想限价应该按照政府指导价进行抵押，例如房子1000万，政府指导价200万，那么你只能贷出来140万，就不会有现在这么大金融风险）。

1+2+3导致今年不借亏一辈子，4导致大部分风险最终被转嫁到银行

目前中央已经发现了上述问题，开始限制房抵贷，但是这也只能控制风险（风险最终都在银行），已经涨的那就涨了没什么办法，并且上海目前二手房市场已经转入卖方市场，价格上涨跟限贷也没什么关系了。

对于一般刚需，现在上车风险无意是很高的，目前上海的二手房价格已经接近18年高点，实在不建议现在入手(经这一波大涨仍然没到18年高点，可以想象高点入手会是连着很多年吃屎感受); 目前已经交易的房子没五年是进不到市场的（否则税很高），所以短期内也没什么房子可以调; 如果真的急着买，最好的方式是改变住房观念，去郊区摇新房，现在的市场新房二手房已经倒挂，新房闭着眼睛买，而且税费低，只是运气得好。

不急着买的（投资需求为主的），那就当好等等党，这一两年上海会密集地上大量新房（现在贷款红线也会逼着开发商加快周转，不再捂盘），多等等有的挑（现在开盘的位置很多都不行，但很多位置好的还没开工）。