上海市值400万的房子，出租和卖掉存银行，哪个收益高？

目前上海的房价是比较高的，普普通通一套房就可能达到几百万以上，假如你在上海有一套价值400万的房子，至于应该卖掉拿钱在银行里面吃利息还是继续持有收租金，关键要看未来两者的价值哪个更高。

我们以10年为一个周期，来对比一下继续持有房产出租以及卖掉存银行，哪个利息更高。

先来看一下，把房子卖掉存银行能够获得多少收益。

假如你现在把400万的房子卖掉了，我们就按照你拿到的现金是400万，这400万块钱对银行来说可不是一笔小数目，如果你拿这笔钱到一些中小银行里面去存个五年定期，我相信很多中小银行都可以给到5％以上的利率。

那么10年之后，通过复利计息，连本带息大概是625万，其中利息累计收入是225万。

再来看一下继续持有房产对外出租10年后能够获得多少收益。

你目前每年的租金是7万块钱，假如未来10年租金平均每年以3%的幅度在上涨，那10年之后租金累计收入大概是80.2万。

当然为了使资金的利用率最大化，你每年收入的租金可以拿去做其他理财，比如购买一些短期的理财产品，按照年化收益率4%计算，那么10年之后，这些租金累计加起来的本息大概是95万左右，这个租金收益明显要比把钱存放在银行所获得225万利息低很多。

那是不是意味着持有房产对外出租就比把房子卖掉拿钱去银行存款收益更低呢？这个未必，这里面我们还要考虑房子的升值情况。

假如未来你这套400万的房子上涨130万，那么持有房子对外出租所获得的总收益就跟把房子卖掉，拿去银行存款获得的总收益是一样的；

假如未来这400万的房子上涨幅度超过130万，那持有房子对外出租就比把钱存在银行更划算，相反，如果未来房子涨幅小于130万，那就不划算。

所以决定你应该把房子卖掉，拿钱去银行存款还是自己持有房子对外出租，关键要看未来10年这套房子的涨幅到底是怎么样的。

假如未来这套房子的涨幅超过130万，相当于平均每年涨幅达到3.25%，那继续持有房产就更划算。

那未来10年上海的房价有没有可能保持年均3.25%的涨幅呢？如果参考过去10年上海房价走势来看，年均上涨3.2%绝对没有什么问题，因为过去10年时间，上海房价已经上涨超过100%。

至于未来10年上海发展年均能否保持3.25%的涨幅，我个人认为可能性还是比较大的。

假如未来10年上海房价上涨35%，那么房子均价就达到7.8万左右，这个房价跟今天深圳的房价差不多一个水平。

我认为未来10年上海房价达到这个水平还是有很大的可能性的，毕竟上海作为我国最大的一个城市，同时又是长三角的一个核心城市，一个国际大都市，目前上海的房价是58,000左右，这个房价跟北京深圳仍然有较大的差距，说明上海的房价仍然有一定的上涨余地。

所以要是我在上海有一套400万的房子，我会更倾向于继续持有对外出租而不是卖掉。

虽然目前我国总体楼市已经基本饱和，未来房价下跌的概率比较大，但是对于上海这种一线城市来说，我认为房价想要下跌难度比较大，毕竟上海本身在经济，金融，医疗，教育等方面的资源有很大的优势，只要上海放开人口限制了，随时有大量的人口进入上海，所以房价想要下跌，难度相对比较大。