五区商品住宅库存突破600万㎡！会影响福州房价格局吗？

福州五区住宅可售商品住宅面积已突破600万平方米，仅半年时间就增长55%！库存历史高点下，福州商品房还好卖吗？房价格局或将生变？

五区商品住宅库存突破600万㎡
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根据福州市不动产登记和交易中心的数据，截至2020年6月21日，福州五区可售商品住宅数量达到67894套，可售商品住宅总面积为619.57万㎡，创下历史新高。

▲截至6月21日，五区可售商品住宅库存量。来源：福州市不动产登记和交易中心

其中，晋安区和仓山区的商品住宅库存面积占比均超过3成，堪称福州楼市“粮仓”。业内认为，这与供地结构有关。2019年福州五区共出让66宗地，其中77%来自晋安区、仓山区、马尾区。三大区域土地供应数量翻了一倍势必增加商品房待售面积。并且今年这些土地上的新建项目陆续入市，更加推升了待售面积增长。

五区天量库存要卖3年？
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据中房网报道，2018年底，福州市区可售商品住宅套数为22219套，面积329.92万平方米。2019年底，福州市区可售商品住宅套数为40108套，面积396.2万平方米。2018年至2019年再到2020年6月10日，福州市区可售商品住宅套数分别同比增长80%和68%，可售商品住宅面积分别同比增长50.8%和55%。

2019年10月是福州库存开始高企的一个拐点。从2019年10月开始，福州库存连续7个月递增，增长速度明显加快。

安置商品房助力楼市库存消化
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福州五区所谓“天量”库存里还包含了大量的安置型商品房、限价房、回购房。就五月拿证的18个住宅项目而言，里面纯商品房住宅项目仅5个，因而真正可售的普通商品住宅实属常规存量。

安置型商品房是全面推行货币化对接安置模式，按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。

据乐居君统计，2019年大福州配建安商房体量达到4873083平！其中，四区配建安商房体量近326.89万㎡！同比2018年猛涨228%。几乎每幅地块都有不同程度的安商房配建，成为“大福州最大安商房供应商”，纯商品房难觅。

随着安置型商品房陆续入市，福州楼市库存得以部分消化。有福州房地产研究人士认为，“今年安商房或许会撑起福州楼市半边天”。

新南城区房源井喷！房价格局或变
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库存高企，福州房企拿证推盘节奏也不耽误。据福州市不动产登记和交易中心官网显示，6.12-6.19，福州五区合计12个楼盘取得预售证，总许可面积207530.36平方米，新增住宅1277套！

其中尤以新南城区的竞争最为激烈。区域内包括融创福州府(纯新盘）、禹洲融信CONE玺湾、国贸三山原(纯新盘）、滨海首府、滨江正荣府(纯新盘）、旭辉江南赋(纯新盘）在内的新盘几乎同步取证！克而瑞福州分析师认为，随着下半年该板块更多的新盘面世，目前新南城区整体房价格局或将被改写。

从本周拿证的产品上看，这些项目中除了滨海首府推售有241-475㎡叠拼别墅，其余项目主推71-126㎡住宅。从备案价上看，整体差距不大，约在2.2-3.2万/㎡之间。