深圳先行示范区对深圳区域房价有什么影响？

国务院发文《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，我们提纲挈领，主要表现在以下几方面。①发展定位。将深圳打造成全球性城市，2025年，深圳在经济实力、发展质量，文化软实力，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，建成现代化国际化创新型城市。到2035年，深圳高质量发展成为全国典范，将深圳打造成一个标杆，逐渐成为具有全球影响力的城市之一。②战略规划。加快科技创新驱动发展，建设5G、人工智能、网络空间科学与技术、生命信息与生物医药实验室等重大创新载体；大力发展战略性新兴产业，在未来通信高端器件、高性能医疗器械等领域创建制造业创新中心；加快构建现代产业体系；支持在深圳开展数字货币研究与移动支付等创新应用。促进与港澳金融市场联系；支持深圳试点深化外汇管理改革；推动更多国际组织和机构落户深圳；助推粤港澳大湾区建设。这对深圳来讲无疑是巨大的机遇，从文中我们不难看出，国家大力支持深圳在科技发展和金融领域进行深耕，提高深圳自身竞争力，逐渐于世界水平接轨，试图把深圳打造成一个现代化大都市，这对深圳的企业来讲，是一个巨大的支持和契机，这无疑会提振当地高新科技企业，国家会对相关领域的企业、科研部门提供大量的政策和资金支持，助推伸展发展，提供更优惠的政策。深圳地区地域有限，随着经济的逐步发展，综合实力的不断提高，肯定会逐步外延，形成以深圳为中心，辐射周边城市的区域经济圈，周边城市也会受益，对广东来讲也是巨大的利好，对大湾区楼市来讲有益，但是如今房地产行业辉煌不在，即使国家对助力真正经济发展，可能会带动房价上涨，但是影响有限。国家的目的是为了发展经济，而不是依靠房产短期促进经济发展。

其实还有几个重点很多人都没有关注：一：深圳国际会展中心已经初步建成二：深圳宝安国际机场开始扩建而这两个项目是相邻的，并处于大湾区的核心位置三：深圳正式对接香港，计划建一个40万平的皇岗口岸，于8月19启动。从此看来，“深圳先行示范区”是早就打算好的，并不突兀。至于有何意义，“互金直通车”概述得就很不错。我就讲一下深圳房产相关的问题。目前，以深圳国际会展中心为中心的区域，房价普遍不高，相对于福田、南山、罗湖来说简直就是价格洼地。而且短期来说，这片区域的房价还不会涨得很高。举个例子：距深圳国际会展中心6公里的唐商前海双悦，53平4.5米高的公寓，总价170万，做成复式后使用面积在95平左右。这个价格，和农民房有得一拼了。离深圳宝安国际机场3公里的由深圳机场地产开发的领航城，最后一次开售，单价5.3万起。同时，全面旧改，不准改住宅；要么改公寓，要么改医院学校。因此，深圳的房价涨是肯定的。但短期来说，不会涨得太恐怖，特别是公寓，对大多数人来说都是一个很好的机会。

谢谢悟空小蜜邀请。深圳的房价经历了从2000年以来的一路上涨。那今天深圳的房价已经是6万8万一平米的价格了。深圳的房价之高，使得很多人都有想套现回到内地其他地方生活的想法了。所以有一部分人冲进去，而另外一部分人正在走出来。能不能继续维持深圳的房价，我想主要是看将来的收入水平能不能够保持这样的一个购房的积极性。深圳的收入差距也是比较大的，有在5000以下，月收入的也有在5万左右月收入的，但是大部分人的月收入还是停留在1万到3万之间。所以想要在深圳买一个房子不是太容易。按照世界上常见的高房价的城市，房价和收入相比，一般在3~5年之间。也就是3~5年的收入总和，可以买下一个房子。像日本东京就是这样。尽管日本东京现在成了日本人蜂拥而至的地方，日本人渐渐的离开了农村和小城镇小城市，逐渐往东京靠拢。但是东京的房价依旧只需要5年以下的收入就可以买。比如说一个日本的大学老师。他有600万到800万的年收入，5年的收入就是3000万日元，3000万日元，那是东京一个大房子。而东京很多小房子才只有1000多万日元，也就是你辛辛苦苦做一两年，所有的收入都可以买得下来。而这事情要放在深圳的话，那是不可能的，所以深圳的住房价格的痛苦指数现在来说是相当高的。现在相当高的痛苦指数对将来可能是没有意义的，那就是看将来收入水平能不能够继续上涨。如果说收入的预期是上涨的，那现在的房价高一点也没有问题，如果接下来的收入预期是下降的，那么深圳要维持它的房价是有困难的。因为谁也不能让别人去做他根本不可能做到的事情。如果说两个人一辈子只能赚500万，而你要他掏800万来买一个房子的话，他最后的结果是不买。而对于一个终身收入500万的家庭来说，如果说给他一个250万到300万的房价的话，他可能会咬咬牙，买下。所以无需对深圳的房价有特别的期盼，如果我们想所有的高收入的人才可以留在深圳的话，那低收入的人走掉之后，高收入的人又变成低收入了。

深圳现行示范区建设，是深圳新的历史机遇，从此以后，深圳和香港的错位竞争，深圳当配角，香港当主角的局面会被打破，两个城市会展开全方位的竞争。过去因为照顾香港的发展，深圳做出了很多的牺牲，以后不会了。以深圳的效率和拼搏，未来深圳会全面替代香港，成为世界知名的城市，会成为中国最亮丽的名片之一。香港的地位会越来越差，香港人会有大批人到深圳工作生活。让香港市民过上深圳社会主义的美好生活是深圳人民的重要责任和担当。深圳的经济实力强了，会多深圳房价具有强有力的支撑。深圳房价未来上涨的空间会更大。

昨天，中共中央、中国国务院出台《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，提出深圳未来的发展目标。这到底意味着什么？第一，这对深圳而言是重大利好，深圳地位将彻底超越省会广州，成为中国第三城市。第二，这个文件的意义不仅局限于深圳，而是站在国家的层面，是更高的一个战略，是中国改革开放的又一次战略布局。41年前的1978年，深圳就成为了中国改革开放的先行者，如今2019年，深圳再次扛起了这个神圣的任务，将建设社会主义先行示范区儿。这关键词有两个，一个是先行，第二个是示范。其实在之前深圳提交的这个规划文件上有先行两个字，但是没有示范两字，这次修改后加了示范二字，高度马上提升了一大截。这说明高层有意把深圳打造成一个中国改革开放的一个典型，一个中国经济发展转型的未来的一个典范。未来深圳的几个主要看点有，创业板注册制改革，5G等创新产业的发展，国企改革，大湾区城市圈的打造，房地产长效机制的形成。很多人觉得深圳房价将迎来暴涨，我不这么认为，一个示范区，如果成了房价暴涨的区，那怎么示范？未来肯定有长效机制的政策出台和执行，这个长效机制高层已经提了有一两年了，但是迟迟未能落地，估计阻力太大。深圳这次有望成为先行者，那房价如何在不大涨的前提下稳健运行，就成为各界关注的焦点。第三，深圳有望拯救香港的产业空心化问题未来深圳有望对接香港，成为年轻人就业的热土，从根本上解决香港年轻人出路的问题。所以，深圳先行示范区的提法，对中国改革而言，将是又一次机遇！

这个是利好，但是利好并没有非常厉害。深圳，一直都是改革的前沿，南方是深圳，北方的上海，至于北京更多是政治中心。政治中心是不能创新的，所以氛围没有深圳好。深圳，包容性非常强，这是任何城市都无法比拟的。在这个社会，包容是什么？包容就是活力，活力就是未来。为什么美国建国也才几百年，但是是全球老大，就是因为包容性强。深圳先行示范区对于深圳来说，只是加强了深圳在科技创新领域的地位。注意，这里的措词是加强。就算不加强，深圳也是整个中国最有活力的地区，所以政策的加持，其实一般大。如果政策干预过多，其实不是好事。雄安的定义是千年大计，北方有雄安南方有海南，除了“北雄安南海南”之外上海有上海临港自贸区，现在东南部再多一个深圳。大家觉得是利好吗？是利好，但是利好比雄安还大？我认为不现实；利好比海南，比上海临港还大？我认为是同种重量。雄安已经好几年了吧，现在怎么样？房价我认为还是稳定；大家一定要搞清楚一件事，楼价和经济活力是反比的。如果楼市价格太高，那么企业的成本就会上市，如果什么行业都不如炒房来钱快，对于嗜血的资本来说，还做毛线的实体。所以，大家觉得房价可能大涨吗？大家觉得如果楼市还涨，还有人做实体吗？如果人人炒房，我们名族的复兴怎么办？至于认为楼市还要涨的，还要大涨的，要么是深圳的土著，要么就是房产中介。利益决定判断。深圳，之所以是深圳，在于其包容性，在于其市场的活力。政策加持是双刃剑，如果干预过多，那么活力必定受到伤害；所以，只能算是有限利好了！

简单说下本人在深圳生活工作，昨天还在关注香港那边的新闻，傍晚的时候看到新闻推送要建立示范区。首先这个问题问的有点早了，细则没出，我们只能假设自定法规等等可能为创新创业增加一些帮助，但是一切都还不是非常明朗，这部分可能要很久之后才能系统的回答。现在唯一能说的其实是房地产。华为把部分部门搬出深圳一直是深圳的痛，搬出去的原因其实很简单，地价/租金太高了。房地产对城市的作用很复杂，做最简化的处理呢，可以分为拉动效应和挤出效应。拉动效应就是房地产上下游产业链都吃饱喝足，并且传导到各行各业都景气繁荣，而且不要以为还房贷导致不敢花钱，实际上你的资产增值的情况下，你是更敢花钱的。挤出效应就是房贷超过阈值了，就算敢花钱也没钱可花了。与此同时大量资金进入房地产系统空转，配合地价的飙升一起挤压实业的生存空间。那么什么时候挤出＞拉动？社科院测算结果显示，随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大，拐点处的房价收入比为9左右。也就是说，当房价收入比超过9以后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。这个节点是什么时候呢？2018年。当然各个城市有所不同，只是大而化之的分析，在此时此刻，房地产这个夜壶已经不能用了。所以我们能看到前段时间非常严厉的“不以房地产作为短期拉动经济的手段”。而且这次公告也强调了完善和强化房地产长效机制（也就是保障房/人才房要远大于商品房的供给）。但是我相信，热钱首先想到的肯定不是科创板而是炒房，这时候中央和深圳的定力就非常重要，甚至起了某种程度上的全国表率作用。能不能做好对房价的控制，是规划一地鸡毛或者大放异彩的关键，我相信我们会做出正确的抉择，贯彻房住不炒。大胆预想下，未来5-10年深圳的房价会小幅度的上涨，毕竟政策和资金在那里。大家拭目以待！